Laut Gericht kann ein Mieter bei Auszug schadensfrei bleiben, wenn der Vermieter eine wichtige Maßnahme übersieht.

Across Europa und zunehmend a in Debatten in Common-Law-Ländern behandeln Richter a „fad“ wirkendes Stück Papier als entscheidenden Faktor bei Mietstreitigkeiten: des Auszugsprotokoll (Wohnungsübergabe/‑rückgabe). Wenn a Vermieter des vergisst oder schlampig macht, kann selbst offensichtlicher Schaden in da Wohnung dazu führen, dass da Mieter am End gar nix zahlen muss.

Des französische Urteil, des den Ablauf am Mietende durcheinanderg’wirbelt hat

Im November 2023 hat Frankreichs Kassationsgerichtshof (Cour de cassation) – des höchste Zivilgericht im Land – an Streitfall geprüft, der auf den ersten Blick völlig alltäglich g’wirkt hat. A Mieter is aus einem Haus ausg’zogen. Da Garten war in schlechtem Zustand. Da Vertreter vom Vermieter hat allein a Auszugsprotokoll erstellt, die Verschlechterungen aufg’listet und Geld von da Kaution einbehalten.

Am Papier hat’s so ausg’schaut, als hätt da Vermieter die besseren Karten: a schriftliches Dokument, Fotos und sichtbare Schäden. Aber es hat a entscheidender Punkt g’fehlt. Die Auszugsbesichtigung war ned „kontradiktorisch“ durchgeführt – a Schlüsselbegriff im französischen Mietrecht, der die Anwesenheit vom Mieter oder zumindest a formelle Einladung verlangt.

A detailliertes Protokoll, das nur vom Vermieter erstellt wird, ohne ordentliche Einladung vom Mieter, hat vor Gericht praktisch ka Gewicht.

Es hat ka eingeschriebener Brief gegeben, der den Mieter zur Besichtigung geladen hätt. Es is ka Gerichtsvollzieher bzw. ka justizieller Organsträger beigezogen worden, der die Kontrolle in Abwesenheit vom Mieter durchgeführt hätt. Des Protokoll is einseitig g’blieben – nur von einer Partei erstellt.

Des Ergebnis war aus Sicht vom Vermieter hart. Die Richter haben des Protokoll verworfen und den Vermieter verpflichtet, rund 1.539,60 € zurückzuzahlen – plus Strafen wegen verspäteter Rückzahlung der Kaution. Die behaupteten Schäden san ned „weg“ gewesen, aber rechtlich hat’s koa solide Beweisgrundlage mehr dafür geben.

Die Entscheidung hat ka neues Recht g’schaffen, aber a klare Erinnerung geschickt: Vermieter, die Formalitäten verschlafen, können ihr Recht verlieren, Ersatz für Abnutzung/Verschlechterung zu verlangen – selbst wenn die Immobilie sichtbar gelitten hat.

Warum Einzugs- und Auszugsprotokolle so wichtig san

Der Fall is auf a einfache juristische Logik z’rückg’gangen. In vielen europäischen Systemen, auch in Frankreich, bildet der Zustandsbericht zu Mietbeginn und Mietende des Rückgrat vom Beweis. Er zeigt, in welchem Zustand der Mieter die Wohnung übernommen hat – und in welchem Zustand der Vermieter sie zurückbekommen hat.

Ohne ordentlich gemeinsam erstellte und unterschriebene Begehung trägt der Vermieter die volle Beweislast – und scheitert oft dran.

A „kontradiktorische“ Besichtigung heißt, dass beide Parteien (oder ihre Vertreter) dabei sein können, kommentieren und unterschreiben. Jeder Kratzer am Boden, jede kaputte Fliese, jeder Fleck an da Wand wird datiert, beschrieben und von beiden Seiten bestätigt.

Des dient zwei Zwecken:

• Es schützt den Mieter vor willkürlichen oder überzogenen Forderungen.
• Es schützt den Vermieter, weil a detailliertes, gemeinsam anerkanntes Beweis-Dossier entsteht.

Sobald der Prozess diesen gemeinsamen Charakter verliert, werden Gerichte skeptisch. A einseitiges Protokoll, nachträglich erstellt, schaut schnell nach „Eigeninteresse“ aus statt nach neutralem Beweis.

Was passiert, wenn der Vermieter die Regeln auslässt?

Im November-2023-Fall hat der Agent vom Vermieter einfach allein a Protokoll g’schrieben. Der Mieter war ned dabei und hat a ka formelle Einladung bekommen. Wie der Streit vor Gericht gelandet is, haben die Richter a Grundfrage g’prüft: Hat der Vermieter versucht, a ordentliche, kontradiktorische Besichtigung zu organisieren?

Die Antwort war: nein. Es hat ka Spur gegeben von:

• A eingeschriebenem Brief, der den Mieter mit Datum und Uhrzeit zur Besichtigung einlädt.
• Irgendan Beweis, dass der Mieter abgelehnt hat oder ned erschienen is.
• Dem Beiziehen eines gerichtlichen Organs, das einspringt, wenn der Mieter ned kommt.

Wegen dieser Kette an Versäumnissen hat des Protokoll den Großteil seines Beweiswerts verloren. Aus rechtlicher Sicht konnte der Vermieter ned beweisen, dass der behauptete Schaden über normale Abnutzung hinausgeht – oder überhaupt, dass er zum Zeitpunkt vom Auszug vorhanden war.

Der Mieter is ohne Zahlung für den Schaden davongekommen – ned weil die Wohnung makellos war, sondern weil der Vermieter das Verfahren ned eingehalten hat.

Des sendet a sehr praktische Botschaft: Verfahren rund um Besichtigungen san ned bloß Bürokratie. Sie san der Preis dafür, dass ma auf die Kaution zugreifen kann.

Wie Vermieter sich mit a strenger Methode schützen können

Hinter dem französischen Fall steckt a breitere Lehre, die Vermieter in anderen Ländern adaptieren können. A einfache, konsequente Checkliste senkt das Rechtsrisiko massiv.

Bevor der Mieter auszieht

Gut vor dem Enddatum sollt der Vermieter die Auszugsbesichtigung schriftlich terminisieren. In Frankreich is a eingeschriebener Brief mit Rückschein üblich. Ähnliche „tracked“ Methoden gibt’s auch im Vereinigten Königreich und in den USA.

Im Schreiben sollt klar drinstehen:

• Vorgeschlagenes Datum und Uhrzeit der Besichtigung.
• Adresse der Liegenschaft/Wohnung.
• Recht vom Mieter, anwesend zu sein oder sich vertreten zu lassen.
• Hinweis, rasch Kontakt aufzunehmen, wenn der Termin ned passt.

Vermieter sollt Kopien von Briefen und Belegen, E-Mails, SMS und jede Antwort vom Mieter aufheben. Diese kleinen Papierln entscheiden oft Monate später, wer gewinnt.

Wenn der Mieter ned auftaucht

Wenn a Mieter sich weigert zu kommen oder einfach „verschwindet“, erlauben manche Rechtsordnungen, a gerichtliches Organ oder Spezialisten für a neutrale Besichtigung beizuziehen. In Frankreich is des a „commissaire de justice“ (früher Gerichtsvollzieher).

Diese Drittperson erstellt dann a unabhängiges Protokoll. Der Mieter kann Teile davon weiter bestreiten, aber für a Richter wirkt das viel verlässlicher als a Notiz, die nur der Vermieter g’schrieben hat.

Schritt	Ziel
Schriftliche Einladung senden	Zeigen, dass der Mieter fair die Möglichkeit hatte, teilzunehmen.
Gemeinsame Besichtigung durchführen	Zustand von jedem Raum und jeder Ausstattung gemeinsam festhalten.
Datierte Fotos machen	Schriftliches Protokoll mit Bildbeweisen untermauern.
Wenn nötig gerichtliches Organ beiziehen	Unabhängiges Protokoll sichern, wenn der Mieter fehlt.

Pflichten der Mieter: Schaden, Abnutzung und das Risiko einer Delogierung

Das Urteil gibt Mietern ka Freibrief, ihr Zuhause zu vernachlässigen. Es sagt nur, dass Schadenersatzforderungen a saubere rechtliche Struktur brauchen. Schäden – besonders bei Vorsatz oder erheblichem Ausmaß – können für Mieter weiterhin ernsthafte Folgen haben.

Im sozialen Wohnbau zum Beispiel überwachen Vermieter/Träger den Zustand ihres Bestands oft sehr genau. Viele interne Regeln und Gesetze nennen Gründe, die a Delogierung rechtfertigen können, z. B.:

• Wiederholte, absichtliche Sachbeschädigung oder Zerstörung in der Wohnung.
• Dauerhaft fehlende Basis-Instandhaltung, die zu starker Verschlechterung führt.
• Verhalten, das das Gebäude unsicher macht oder für Nachbarn unzumutbar.

Solche Fälle lösen oft Verwaltungsentscheidungen, Kontrollen, formelle Aufforderungen und manchmal komplexe Gerichtsverfahren aus. Aber auch da dominiert das Verfahren. Wohnbauträger, die detaillierte Akten, Besichtigungsprotokolle und Reparaturrechnungen führen, stehen rechtlich stabiler da.

Egal ob Luxus-Privatwohnung oder einfache Gemeindewohnung: Ohne Beweise, keine Entschädigung.

Was is mit Hausbesetzungen, illegaler Nutzung und Entschädigung?

Die französische Debatte über Mietschäden überschneidet sich oft mit einem anderen sensiblen Thema: Hausbesetzungen („squats“). Wenn Personen ein Objekt ohne Zustimmung vom Eigentümer besetzen, können sie’s in einem furchtbaren Zustand hinterlassen. Eigentümer erwarten dann meist vollen Ersatz.

Die Realität is oft härter. Selbst wenn Behörden illegale Bewohner irgendwann räumen, kann’s für Vermieter ein langer, unsicherer Weg sein, Geld zu bekommen. Besetzer haben womöglich ka nachweisbares Einkommen, ka Vermögen und ka fixe Adresse. Der Schaden bleibt – aber die praktische Chance, was einzutreiben, sinkt fast auf null.

Manche aufsehenerregende Fälle zeigen Familien, die aus ihrem Hauptwohnsitz gedrängt werden, während Besetzer unter Verfahrensregeln zeitweise geschützt bleiben. Das schürt Frust, zeigt aber a tieferes Problem: Entschädigung hängt ned nur vom Recht ab, sondern auch davon, ob’s gegen reale Personen mit realen Mitteln durchsetzbar is.

Lehren für Leser in UK und USA: anderes Recht, gleiche Logik

Die genauen französischen Regeln zum „état des lieux“ gelten in UK oder den USA ned. Trotzdem is die dahinterliegende Logik vertraut. Viele Richter dort stützen sich bei Kautionsstreitigkeiten ebenfalls stark auf detaillierte, datierte Besichtigungsberichte.

In England und Wales prüfen Kautionsschutzstellen („deposit protection schemes“) Inventar und Check-out-Report sehr genau. Vermieter, die den Check-in-Report auslassen oder Mietern beim Check-out ka Möglichkeit zur Stellungnahme geben, riskieren, Forderungen für Schäden jenseits normaler Abnutzung zu verlieren.

In US-Bundesstaaten mit starkem Mieterschutz lehnen Richter Abzüge oft ab, wenn klare Beweise fehlen. A persönliche Mängelliste vom Vermieter, erst nach dem Auszug g’schrieben, hat meist weniger Gewicht als a unterschriebene Einzugs-Checkliste und zeitgestempelte Fotos.

Quer durch Rechtssysteme gilt: Papier gewinnt Fälle. Erinnerung, Ärger und vage Eindrücke fast nie.

Wie beide Seiten dieses Präjudiz als praktischen Leitfaden nutzen können

Die französische Entscheidung liefert a gutes Denkmodell für alle, die mit Miete zu tun haben – auch außerhalb Frankreichs. Weniger Emotion („der Mieter hat mein Haus ruiniert“ / „der Vermieter is unfair“) und mehr dokumentierte Schritte.

Vermieter, die ruhiger schlafen wollen, können:

• Einzugs- und Auszugsformulare standardisieren.
• Fotos und E-Mails sicher, mit Datum, speichern.
• Mieter zu jedem Schlüsselschritt schriftlich einladen.
• A neutralen Profi beiziehen, wenn Konflikt wahrscheinlich wirkt.

Mieter können sich schützen, indem sie:

• Des Einzugsprotokoll lesen, korrigieren und erst dann unterschreiben.
• Am ersten und letzten Tag eigene Fotos machen.
• Kopien aller Nachrichten über Reparaturen und Mängel aufheben.
• Bei der Auszugsbesichtigung dabei sein und auf präzise Formulierungen bestehen.

Diese Gewohnheiten dauern selten mehr als ein paar Stunden – können aber entscheiden, ob Monate an gesparter Kaution weg san oder ned.

Warum a vergessener Brief Tausende kosten kann

Das Urteil aus 2023 unterstreicht a Paradox: Der Schaden selber is manchmal weniger entscheidend als die Papierarbeit rundherum. Der Vermieter im Fall hat den vernachlässigten Garten mit eigenen Augen g’sehen. Aber ohne ordentliche Einladung an den Mieter und ohne kontradiktorischen Ablauf hat das Rechtssystem praktisch wegg’schaut.

Für Vermieter fühlt sich das vielleicht unfair an. Für Mieter wirkt’s wie a notwendiger Schutzschild gegen Missbrauch. Für Richter spiegelt’s a Grundregel des Zivilrechts: Wer Geld verlangt, muss solide, fair erhobene Beweise bringen.

In einer Zeit, wo Wohnspannungen steigen und Immobilienpreise Budgets strapazieren, gewinnt so a Detail an Gewicht. A einzelner eingeschriebener Brief – oder a fehlender – kann aus einem Kautionsstreit a schmerzhafte finanzielle Lektion für beide Seiten machen.